Kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan yapıların güvenli hale getirilmesi amacıyla yürütülen önemli bir hukuki ve teknik süreçtir. Türkiye’de kentsel dönüşüm uygulamalarının temel dayanağı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur.
Bu süreçte amaç yalnızca eski yapıların yıkılıp yeniden yapılması değildir. Asıl amaç, can ve mal güvenliğini sağlamak, afet riskini azaltmak ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmaktır. Ancak kentsel dönüşüm süreci, doğrudan mülkiyet hakkını, barınma hakkını, sözleşme özgürlüğünü ve maliklerin ekonomik menfaatlerini etkilediği için dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir.
Bu nedenle taşınmaz malikleri, kentsel dönüşüm sürecinde hangi haklara sahip olduklarını, hangi süreleri kaçırmamaları gerektiğini ve hangi işlemlere karşı hukuki yollara başvurabileceklerini bilmelidir.
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların, riskli alanların veya rezerv yapı alanlarının güvenli hale getirilmesi amacıyla yürütülen yenileme, güçlendirme, tahliye, yıkım ve yeniden yapım süreçlerini ifade eder.
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm süreci genel olarak şu durumlarda gündeme gelir:
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, bir apartman veya sitenin riskli yapı tespiti yaptırması ve bu tespitin kesinleşmesinden sonra binanın yıkılarak yeniden yapılmasıdır.
Kentsel dönüşüm süreci çoğunlukla riskli yapı tespiti ile başlar. Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.
Maliklerden biri veya birkaçı, diğer maliklerin onayını almadan da riskli yapı tespiti için başvuruda bulunabilir. Bu yönüyle riskli yapı tespiti, bütün maliklerin oybirliğiyle karar vermesini gerektiren bir işlem değildir.
Riskli yapı tespiti sonucunda yapı riskli çıkarsa, bu tespit ilgili idareye bildirilir ve tapu kaydına riskli yapı belirtmesi işlenir. Bu aşamadan sonra süreç yalnızca teknik değil, aynı zamanda hukuki sonuçlar doğuran bir nitelik kazanır.
Riskli yapı tespitinin maliklere tebliğ edilmesi üzerine maliklerin itiraz hakkı vardır. Malikler, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapı tespitine itiraz edebilir.
İtiraz, riskli yapının bulunduğu yerdeki ilgili müdürlüğe yapılır. İtirazlar teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyetin değerlendirmesi sonucunda riskli yapı tespiti kaldırılabilir veya tespit kesinleşebilir.
Bu aşamada maliklerin dikkat etmesi gereken en önemli konu süredir. 15 günlük itiraz süresi hak düşürücü nitelikte sonuç doğurabileceğinden, riskli yapı tebligatı alındığında vakit kaybetmeden hukuki ve teknik değerlendirme yapılmalıdır.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en temel haklarından biri usulüne uygun şekilde bilgilendirilme hakkıdır.
Riskli yapı tespiti, tapuya işlenen belirtmeler, yıkım süresi, alınan dönüşüm kararları, karara katılmayan maliklere yapılan teklifler ve satış işlemleri maliklere usulüne uygun şekilde bildirilmelidir.
Tebligat usulüne aykırı işlemler, ileride işlemin iptali veya hukuka aykırılığı bakımından önem taşıyabilir. Bu nedenle maliklerin adres bilgilerinin güncel olması, UETS/e-tebligat kayıtlarının kontrol edilmesi ve muhtarlık ilanlarının takip edilmesi önemlidir.
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklere yapının yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapının tahliye edilmesi ve yıkım işlemlerinin başlatılması beklenir.
Verilen süre içinde yapı malikler tarafından yıktırılmazsa, idare tarafından ek süre verilebilir. Buna rağmen yıkım gerçekleşmezse, yapı idari makamlarca yıktırılabilir.
Malikler açısından bu aşamada dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:
Riskli yapı yıkıldıktan sonra taşınmaz arsa haline gelir. Bu aşamada maliklerin en önemli hakkı, taşınmazın nasıl değerlendirileceğine karar verme hakkıdır.
Malikler;
karar verebilir.
Güncel düzenlemeler uyarınca, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda karar alma bakımından hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esası önem taşımaktadır. Burada çoğunluk, malik sayısına göre değil, arsa payı/hisse oranına göre değerlendirilir.
Bu nedenle bir apartmanda maliklerin kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı oranları dikkate alınır.
Kentsel dönüşüm sürecinde her zaman bütün maliklerin aynı fikirde olması mümkün olmayabilir. Bazı malikler müteahhit seçimine, paylaşım oranına, proje modeline veya sözleşme şartlarına katılmayabilir.
6306 sayılı Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınması halinde, bu karara katılmayan maliklere alınan karar ve teklif bildirilir. Karara katılmayan maliklere teklifin incelenmesi ve kabul edilmesi için 15 günlük süre tanınır.
Bu süre içinde teklif kabul edilmezse, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının Kanun kapsamında satış sürecine konu edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak burada önemli olan nokta şudur: Karara katılmayan maliklerin paylarının satışı kendiliğinden ve keyfi şekilde yapılamaz. Satış süreci kanunda öngörülen usule uygun şekilde yürütülmelidir. Rayiç bedel tespiti, bildirim, açık artırma ve satış işlemleri hukuki denetime tabi işlemlerdir.
Karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale eden önemli bir işlemdir. Bu nedenle satış işleminin her aşaması hukuka uygun olmalıdır.
Malikler özellikle şu hususları incelemelidir:
Bu konularda hukuka aykırılık bulunması halinde, ilgili işlemlere karşı idari ve adli yargı yolları somut olaya göre gündeme gelebilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en çok dikkat etmesi gereken aşamalardan biri müteahhit seçimidir. Çünkü yanlış müteahhit seçimi, projenin yarım kalmasına, uzun süreli mağduriyetlere ve ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir.
Malikler, müteahhit ile sözleşme imzalamadan önce şu hususları mutlaka değerlendirmelidir:
Malikler, yalnızca sözlü vaatlere güvenmemeli; bütün taahhütleri açık, yazılı ve uygulanabilir şekilde sözleşmeye koymalıdır.
Kentsel dönüşüm projelerinde sıkça kullanılan sözleşme türlerinden biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede malik, arsasındaki belirli payları müteahhide devretmeyi; müteahhit ise karşılığında bağımsız bölümleri inşa etmeyi üstlenir.
Bu sözleşmelerde maliklerin haklarını korumak için şu konular açıkça düzenlenmelidir:
Özellikle kat, cephe, metrekare ve bağımsız bölüm numaralarının belirsiz bırakılması ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde en büyük risklerden biri müteahhidin işi yarım bırakmasıdır. Müteahhidin inşaata başlamaması, işi sürüncemede bırakması veya sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde maliklerin hukuki hakları doğar.
6306 sayılı Kanun kapsamında, belirli şartların gerçekleşmesi halinde müteahhitten kaynaklanan sebeplerle sözleşmelerin feshi gündeme gelebilir. Özellikle bir yıl içinde yeni yapının yapımına başlanmaması veya yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve uzun süre ciddi inşai faaliyet yapılmaması durumunda maliklerin fesih sürecini işletmesi mümkündür.
Bu nedenle maliklerin sözleşme imzalama aşamasında fesih şartlarını, teminatları ve gecikme yaptırımlarını dikkatle düzenlemesi gerekir.
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en önemli mali haklarından biri kira yardımıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılan yapıların hak sahiplerine, şartları taşımaları halinde kira yardımı yapılabilir. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi genel olarak 18 aydır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise süre, ilgili düzenlemeler ve uygulama esasları çerçevesinde farklılaşabilir.
Kira yardımı her malik için sınırsız bir hak değildir. Başvuru şartları, malik olup olmama durumu, ikamet şartı, bağımsız bölüm sayısı, konut/işyeri niteliği ve başvuru belgeleri dikkate alınır.
2024 Kira Yardımı Kılavuzu’na göre maliklere, ikamet şartı aranmaksızın, aynı türden en fazla bir bağımsız bölüm için kira yardımı yapılması esastır. Farklı türden bir konut ve bir işyeri için yapılan başvurular ise ayrıca değerlendirilebilir.
Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca maliklerin değil, kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin de belirli hakları bulunmaktadır.
Riskli yapıda ikamet eden kiracılar veya işyeri işleten kiracılar, şartları sağlamaları halinde defaten kira yardımı veya taşınma desteği niteliğinde ödemelerden yararlanabilir.
Sınırlı ayni hak sahipleri bakımından da benzer şekilde Kanun ve ilgili kılavuzlarda öngörülen şartların sağlanması halinde yardım imkânı bulunmaktadır.
Ancak kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri için ikamet veya kullanım şartı özellikle önemlidir. Bu kişilerin riskli yapı tespiti sürecinde gerçekten o bağımsız bölümde oturduklarını veya işyeri işlettiklerini belgelemeleri gerekebilir.
Kentsel dönüşüm kapsamında maliklerin yararlanabileceği bir diğer destek türü faiz desteğidir. Malikler, şartları sağlamaları halinde dönüşüm kredisi kullanabilir ve faiz desteğinden yararlanabilir.
Ancak uygulamada aynı kişi bakımından hem kira yardımı hem de faiz desteği birlikte alınamayabilir. Bu nedenle maliklerin kira yardımı mı, kredi faiz desteği mi kendileri için daha avantajlı olacak, bunu sürecin başında değerlendirmeleri gerekir.
Bu değerlendirme yapılırken inşaat süresi, taşınma ihtiyacı, mevcut ekonomik durum, kredi ödeme gücü ve müteahhit ile yapılan sözleşmenin içeriği dikkate alınmalıdır.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm uygulamalarında belirli işlemler bakımından harç, vergi ve ücret muafiyetleri gündeme gelebilir.
Kanun kapsamında yapılacak bazı devir, tescil, ipotek, sözleşme ve benzeri işlemler bakımından noter harcı, tapu harcı, belediye harçları, damga vergisi ve benzeri mali yükümlülüklerden muafiyet uygulanması mümkündür.
Ancak her işlem otomatik olarak muafiyet kapsamında kabul edilmez. İşlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılması ve mevzuattaki şartları taşıması gerekir. Bu nedenle maliklerin işlem öncesinde ilgili tapu müdürlüğü, belediye ve idare nezdinde muafiyet durumunu kontrol etmesi önemlidir.
Her riskli yapının mutlaka yıkılıp yeniden yapılması gerektiği düşünülmemelidir. Bazı yapılarda teknik olarak güçlendirme seçeneği gündeme gelebilir.
Ancak güçlendirme yapılabilmesi için teknik raporlar, yapı güvenliği, ruhsat durumu, imar mevzuatı ve maliklerin karar süreci birlikte değerlendirilmelidir.
Güçlendirme seçeneği, özellikle yapının tamamen yıkılmasının ekonomik veya teknik açıdan uygun olmadığı durumlarda önem kazanabilir. Bununla birlikte riskli yapı tespiti kesinleşmiş bir yapıda güçlendirme yoluna gidilmesi, uzman teknik raporlar ve idari süreçler gerektirir.
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler, hukuka aykırı olduğunu düşündükleri işlemlere karşı yargı yollarına başvurabilir.
Dava konusu olabilecek işlemlere örnek olarak şunlar gösterilebilir:
Hangi davanın hangi mahkemede açılacağı, işlemin niteliğine göre değişir. Bazı uyuşmazlıklar idari yargının, bazıları ise adli yargının görev alanına girebilir. Bu nedenle süreç başlamadan önce hukuki değerlendirme yapılması hak kaybını önleyebilir.
Kentsel dönüşüm süreci teknik, idari ve hukuki işlemlerin iç içe geçtiği bir süreçtir. Maliklerin hak kaybına uğramaması için şu noktalara özellikle dikkat etmesi gerekir:
Kentsel dönüşüm süreci, maliklere daha güvenli ve sağlıklı yapılarda yaşama imkânı sunarken, aynı zamanda ciddi hukuki ve ekonomik sonuçlar doğuran bir süreçtir.
Malikler; riskli yapı tespitine itiraz etme, bilgilendirilme, dönüşüm kararlarına katılma, sözleşme şartlarını müzakere etme, kira yardımı veya faiz desteğinden yararlanma, arsa payı satışına karşı hukuki yollara başvurma ve müteahhitten kaynaklanan zararlara karşı haklarını talep etme imkânına sahiptir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci yalnızca teknik bir bina yenileme süreci olarak görülmemelidir. Süreç, mülkiyet hakkı, barınma hakkı, sözleşme hukuku, idare hukuku ve gayrimenkul hukuku bakımından çok yönlü şekilde değerlendirilmelidir.
Hak kaybı yaşanmaması için maliklerin sürecin en başından itibaren uzman teknik kişilerden ve hukuki danışmanlardan destek alması önem taşır.
Bu Yazıyı Paylaş:
Türkçe
English
العربية