Kiracı Kira Artışına İtiraz Edebilir mi?

Kiracı, ev sahibi tarafından talep edilen kira artışının sözleşmeye veya kanuna aykırı olduğunu düşünüyorsa artışa itiraz edebilir. Ancak itiraz edilmesi, kiracının kira bedelini tamamen ödemeyi bırakabileceği anlamına gelmez. Kiracının artışın hukuka aykırı kısmına karşı çıkarken geçerli kira bedelini zamanında ödemeye devam etmesi önemlidir.

Kira artışının hukuka uygun olup olmadığı; kira sözleşmesindeki artış maddesine, sözleşmenin kaç yıldır devam ettiğine, TÜFE oranına ve daha önce verilmiş bir mahkeme kararı bulunup bulunmadığına göre değerlendirilir.

Kira artışında yasal sınır nedir?

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine tabidir. Buna göre tarafların kira artışı hakkında yaptıkları anlaşma, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir.

Sözleşmede daha yüksek bir oran yazıyorsa bu oran doğrudan uygulanmaz. Örneğin sözleşmede “her yıl yüzde 50 artış yapılır” hükmü bulunsa fakat ilgili yenileme döneminde on iki aylık ortalama TÜFE yüzde 35 ise kural olarak uygulanabilecek artış yüzde 35’i geçemez.

Sözleşmede herhangi bir artış hükmü yoksa taraflar anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa kira bedelini hâkim; TÜFE sınırını, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak belirler. TBK’nın güncel 344. maddesine TBMM’de yayımlanan mevzuat metninden ulaşılabilir.

Yüzde 25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. Konut kiraları için getirilen yüzde 25’lik geçici artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Günümüzde kira artışında yeniden Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan on iki aylık ortalama TÜFE ölçütü uygulanmaktadır.

Bu nedenle güncel artış hesaplanırken yıllık enflasyon oranı veya aylık TÜFE değil, kira sözleşmesinin yenilendiği tarihte açıklanmış olan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişim oranı esas alınmalıdır. Güncel oranlar TÜİK Veri Portalı üzerinden kontrol edilebilir.

Kiracı hangi durumlarda kira artışına itiraz edebilir?

Kiracı özellikle şu durumlarda artış talebine itiraz edebilir:

• Talep edilen artışın on iki aylık ortalama TÜFE sınırını aşması,

• Sözleşmede daha düşük bir artış oranı bulunmasına rağmen daha yüksek oran istenmesi,

• Artışın sözleşmenin yenileme dönemi dışında yapılmak istenmesi,

• Ev sahibinin tek taraflı mesaj veya bildirimle yeni kira bedeli belirlemesi,

• Hesaplamanın yanlış kira bedeli üzerinden yapılması,

• Mahkeme kararı veya tarafların geçerli bir anlaşması bulunmadan emsal kira gerekçesiyle doğrudan rayiç bedel talep edilmesi.

Kiracının itiraz hakkı bulunmakla birlikte her yüksek artış talebi kendiliğinden hukuka aykırı değildir. Özellikle kira ilişkisi beş yılı aşmışsa farklı kurallar uygulanabilir.

Beş yılı geçen kiralarda ev sahibi TÜFE’den fazla artış isteyebilir mi?

Kira sözleşmesi beş yıldan uzun süredir devam ediyorsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse ev sahibi kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu durumda hâkim yalnızca TÜFE oranına bağlı kalmaz. Şu ölçütleri birlikte değerlendirir:

• TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranı,

• Kiralananın konumu ve fiziksel durumu,

• Benzer taşınmazların kira bedelleri,

• Eski kiracı olmanın getirdiği hakkaniyet indirimi,

• Somut olayın özellikleri.

Ancak beş yılın dolması, ev sahibine kira bedelini tek taraflı olarak istediği seviyeye çıkarma hakkı vermez. Taraflar anlaşamazsa yeni bedelin mahkeme tarafından belirlenmesi gerekir. Dolayısıyla ev sahibinin “beş yıl doldu, bundan sonra rayiç bedel ödeyeceksiniz” şeklindeki tek taraflı bildirimi, tek başına talep edilen tutarı kesin ve bağlayıcı hâle getirmez.

Kiracı artışa nasıl itiraz etmelidir?

Kiracı öncelikle sözleşmenin başlangıç ve yenilenme tarihini, mevcut kira bedelini, sözleşmedeki artış maddesini ve ilgili ayda geçerli on iki aylık ortalama TÜFE oranını kontrol etmelidir.

İtirazın daha sonra ispatlanabilmesi için yazılı yapılması önemlidir. Noter ihtarnamesi en güçlü yöntemlerden biri olmakla birlikte iadeli taahhütlü mektup, KEP veya içeriği ispatlanabilen diğer yazılı iletişim araçları da somut olayın şartlarına göre kullanılabilir.

İtirazda şu bilgilere yer verilmesi yararlı olur:

• Mevcut kira bedeli,

• Ev sahibinin talep ettiği yeni bedel,

• Artışın neden kabul edilmediği,

• Kiracının hesapladığı yasal artış oranı ve yeni bedel,

• Ödemelerin hangi tutar üzerinden sürdürüleceği.

Kiracı yalnızca “artışı kabul etmiyorum” demekle yetinmemeli; kendi hesaplamasını açıkça göstermeli ve geçerli olduğunu düşündüğü kira bedelini ödeme gününde eksiksiz yatırmalıdır. Banka açıklamasında ödemenin hangi aya ait olduğunun belirtilmesi de ispat açısından faydalıdır.

Kiracı eski kira bedelini ödemeye devam edebilir mi?

Bu sorunun cevabı sözleşmeye göre değişir. Sözleşmede geçerli bir artış hükmü varsa kiracının hiçbir artış yapmadan eski bedeli ödemeye devam etmesi riskli olabilir. Eksik ödeme, kira borcunun doğmasına ve şartları oluştuğunda temerrüt veya tahliye sürecine yol açabilir.

Bu nedenle kiracı, ev sahibinin istediği fahiş tutarı kabul etmese bile sözleşme ve kanuna göre ödenmesi gereken kısmı zamanında ödemelidir. Uyuşmazlığın bulunduğu hâllerde ödeme tutarının bir avukat tarafından kontrol edilmesi güvenli olacaktır.

İtiraz eden kiracı evden çıkarılabilir mi?

Kiracının hukuka aykırı olduğunu düşündüğü artışa itiraz etmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi, yalnızca kiracının artışı kabul etmemesini gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdiremez veya kiracıyı doğrudan taşınmazdan çıkaramaz.

Bununla birlikte kiracının geçerli kira bedelini eksik ya da geç ödemesi; temerrüt, haklı ihtar veya icra takibi gibi sonuçlara neden olabilir. Ayrıca ihtiyaç, yeniden inşa, geçerli tahliye taahhüdü ve kanunda düzenlenen diğer tahliye nedenleri varsa bunlar ayrı olarak değerlendirilebilir.

Kira artışı uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Bu uygulama 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ise kanunda ayrıca istisna tutulmuştur.

Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde yeni kira bedeli, artış oranı, ödeme tarihi veya geçmiş dönem farkları üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Zorunlu arabuluculuğun yasal dayanağı, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesini ekleyen 7445 sayılı Kanun’dur.

Kira tespit davası ne zaman açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava hukuken her zaman açılabilir. Ancak kararın hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın ve yazılı bildirimin zamanına bağlıdır.

Dava yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde artış yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirip davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açarsa mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren etkili olabilir. Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunması da sonucu etkileyebilir. Bu kurallar Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir.

İcra takibi gelirse ne yapılmalıdır?

Ev sahibi, talep ettiği kira farkı için icra takibi başlatabilir. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilmesi hâlinde süreler oldukça kısadır. Kiracı borca, artış oranına, kira sözleşmesine veya hesaplamaya itiraz edecekse tebligatı bekletmeden hukuki yardım almalıdır.

Ev sahibine daha önce mesajla itiraz edilmiş olması, icra dairesinden gelen ödeme emrine karşı yapılması gereken resmî itirazın yerine geçmez. Süresi içinde işlem yapılmaması hak kaybına ve tahliye riskine neden olabilir.

Sonuç: Kiracının itiraz hakkı vardır ancak ödeme kesilmemelidir

Kiracı, kanuni sınırı aşan veya sözleşmeye aykırı kira artışına itiraz edebilir. Beş yıldan kısa süren kira ilişkilerinde temel sınır, yenileme tarihinde geçerli olan on iki aylık ortalama TÜFE oranıdır. Beş yılın aşılması hâlinde emsal kiralar ve taşınmazın durumu da dikkate alınabilir; ancak ev sahibi rayiç bedeli tek taraflı olarak kiracıya dayatamaz.

Kiracı itirazını yazılı yapmalı, hesaplamasını açıklamalı ve geçerli kira bedelini zamanında ödemeye devam etmelidir. Arabuluculuk veya dava yoluna gidilecekse sözleşme, ödeme dekontları, yazışmalar ve artış bildirimleri birlikte değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kira sözleşmesinin şartları farklı olduğundan somut uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki görüş alınması önerilir.

Gültutan & Partners / Av. Hasan Gültutan