Kiracım Kirayı Ödemiyor: Tahliye ve Alacak İçin Ne Yapabilirim?

Kiracının kira bedelini ödememesi, kiraya veren açısından hem gelir kaybına hem de taşınmazın kullanımına ilişkin belirsizliğe neden olur. Böyle bir durumda çoğu kişinin aklına iki soru gelir: “Ödenmeyen kiraları nasıl tahsil ederim?” ve “Kiracıyı nasıl tahliye ettirebilirim?”

Kiraya veren, şartları oluştuğunda ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini ve kiracının tahliyesini isteyebilir. Ancak kira borcunun bulunması, kiracının kendiliğinden veya doğrudan ev sahibi tarafından çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Alacak ve tahliye taleplerinin uygun hukuki yolla ileri sürülmesi; borcun, ihtarların ve tebligatların doğru belirlenmesi gerekir.

Bu yazı, ağırlıklı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkindir. Diğer kira türlerinde süreler ve uygulanacak hükümler farklı olabilir.

Kiracı bir aylık kirayı ödemezse işlem başlatılabilir mi?

Vadesi gelmiş bir aylık kira bedelinin ödenmemesi de hukuki işlem başlatılmasına dayanak olabilir. Her durumda iki veya üç aylık borcun birikmesini beklemek gerekmez.

Ancak önce ödemenin gerçekten gecikip gecikmediği belirlenmelidir. Kira sözleşmesindeki ödeme günü, banka kayıtları, geçerli kira artışı, önceki ödemeler ve varsa mahsup anlaşmaları birlikte değerlendirilir.

Temerrüt nedeniyle tahliye için iki haklı ihtar şartı aranmaz. İki haklı ihtar, farklı koşullara bağlı ayrı bir tahliye yoludur.

Bu ayrım önemlidir. Kiraya verenin yalnızca “İki kez ihtar göndermeden hiçbir şey yapamam” düşüncesiyle beklemesi, alacağın büyümesine ve hukuki sürecin gecikmesine neden olabilir.

Önce kira borcu nasıl hesaplanmalıdır?

Takip veya dava öncesinde hangi döneme ilişkin ne kadar borç bulunduğu açıkça gösterilmelidir.

Örneğin aylık kira 20.000 TL ise ve Temmuz, Ağustos, Eylül kiralarının hiçbiri ödenmemişse, başka ödeme veya mahsup bulunmadığı varsayımıyla ana para alacağı 60.000 TL olur.

Bu örnek yalnızca ana para hesabıdır. Faiz, takip giderleri ve diğer kalemler ayrıca değerlendirilir.

Hesap yapılırken şu hatalardan kaçınılmalıdır:

• Henüz ödeme zamanı gelmemiş kiraların borca eklenmesi.

• Hukuken geçerli olmayan kira artışlarının esas alınması.

• Daha önce yapılan ödemelerin gözden kaçırılması.

• Kira, aidat ve diğer masrafların ayrım yapılmadan tek tutarda gösterilmesi.

• Kısmi ödemelerin hangi döneme ait olduğunun incelenmemesi.

Doğru borç hesabı, yalnızca alacağın tahsili için değil, tahliye talebinin değerlendirilmesi için de önemlidir.

Kira alacağı ve tahliye aynı icra takibinde istenebilir mi?

Şartları varsa haciz ve tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılarak hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsili hem de temerrüt nedeniyle tahliye süreci yürütülebilir.

Bu yolda kiracıya, uygulamada “Örnek 13” olarak bilinen ihtarlı ödeme emri gönderilir.

Yalnızca para alacağının tahsili için başlatılan sıradan takip ile tahliye ihtarı içeren kira takibi aynı değildir. Tahliye hedefleniyorsa takip talebinde bunun belirtilmesi, ödeme emrinin de gerekli ihtarı ve kanuni süreyi içermesi gerekir.

Her kira alacağı takibi kendiliğinden tahliye hakkı doğurmaz. Yanlış takip türü veya eksik ödeme emri, alacağın tahsilinden ayrı olarak tahliye talebini olumsuz etkileyebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da takip talebinin ve ödeme emrinin tahliye bakımından kanuna uygunluğunun incelenmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

Yedi günlük itiraz süresi ile otuz günlük ödeme süresi arasındaki fark nedir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında iki süre özellikle önemlidir:

Yedi gün içinde itiraz edilmemesi, yedinci günün sonunda kiracının tahliye edilebileceği anlamına gelmez. Ödeme süresinin de dolması ve tahliye şartlarının oluşması gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesine göre ödeme süresi, yazılı bildirimin kiracıya tebliğini izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Bu nedenle süre hesabında yalnızca takip tarihi veya ihtarnamenin düzenlenme tarihi esas alınmamalıdır. Usulüne uygun tebligat ve sürelerin hesaplanmasına ilişkin kurallar dikkate alınmalıdır.

Kiracı itiraz etmez ve borcu ödemezse ne olur?

Kiracı süresinde itiraz etmezse takip kesinleşir. Ödeme süresinin de borç ödenmeden geçmesi hâlinde, şartlarına göre haciz işlemleri ve icra mahkemesinden tahliye talebi gündeme gelir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269/a maddesi kapsamında, itiraz etmeyen kiracının ihtar süresinde kira borcunu ödememesi hâlinde tahliye talebi için ihtar süresinin bitimini izleyen altı aylık süre dikkate alınmalıdır.

İcra dosyasının açılmış olması veya ödeme süresinin dolması tek başına fiilî tahliye sağlamaz. Tahliye için gerekli mahkeme başvurusu ve kararın uygulanmasına ilişkin işlemler yürütülmelidir.

Ayrıca tahliye kararı alınması ile kira alacağının tahsil edilmesi farklı sonuçlardır. Kiracının borcu ödememesi hâlinde alacağın tahsili için haciz ve diğer icra işlemlerinin ayrıca takip edilmesi gerekebilir.

Kiracı icra takibine itiraz ederse ne yapılabilir?

Kiracı, borcun ödendiğini, miktarın yanlış olduğunu, kira ilişkisinin bulunmadığını veya başka bir itiraz sebebini ileri sürebilir. Süresinde yapılan itiraz, itiraz edilen kapsamda takibi durdurur.

Bu durum alacağın bulunmadığını kesin olarak göstermez. Kiraya verenin, itirazın içeriğine ve elindeki belgelere göre uygun yargı yoluna başvurması gerekir.

İtirazın kaldırılması ile itirazın iptali aynı işlem değildir. Başvurulacak mahkeme, süreler ve ispat koşulları farklıdır. İcra mahkemesinin inceleme alanı sınırlı olduğundan bazı uyuşmazlıkların genel mahkemede çözülmesi gerekebilir.

Özellikle şu savunmalar ayrı ayrı değerlendirilmelidir:

• Kira sözleşmesinin veya imzanın inkârı.

• Borcun tamamen veya kısmen ödendiği iddiası.

• Kira miktarına itiraz.

• Mahsup veya takas savunması.

• Kiraya verenin alacaklı sıfatına ilişkin itiraz.

İtiraz sonrasında yanlış mahkemeye veya yanlış hukuki yola başvurulması, sürecin uzamasına ve ek giderlere neden olabilir.

İcra takibinden önce noter ihtarnamesi şart mı?

Her durumda ayrıca noter ihtarnamesi göndermek zorunlu değildir. Usulüne uygun haciz ve tahliye talepli icra takibinde gönderilen ihtarlı ödeme emri, gerekli koşulları taşıyorsa temerrüt ihtarının işlevini yerine getirebilir.

İcra yolundan ayrı olarak Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi kapsamında yazılı ihtarla temerrüt nedeniyle tahliye süreci de yürütülebilir.

Bu durumda ihtarda özellikle şu unsurlar bulunmalıdır:

• Ödenmeyen borcun dönemi ve miktarı.

• Kiracıya verilen kanuni ödeme süresi.

• Süresinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceğine ilişkin açık bildirim.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az otuz gün verilmelidir. “Üç gün içinde öde, yoksa çık” şeklindeki bir bildirim, kanuni süre şartını karşılamaz.

Noter aracılığıyla bildirim, içerik ve tebliğin ispatını kolaylaştırır. Ancak ihtarın hukuken doğru hazırlanması da tebliğ edilmesi kadar önemlidir.

Kiracı ihtardan sonra kirayı öderse tahliye edilebilir mi?

Ödemenin ne zaman yapıldığı ve hangi tahliye sebebine dayanıldığı belirleyicidir.

Kanuni ödeme süresi içinde ödeme yapılması

Kiracı, geçerli ihtarda istenen ve temerrüde esas olan borcu kanuni süre içinde tamamen öderse o borca dayalı temerrüt nedeniyle tahliye koşulu kural olarak oluşmaz.

Kısmi ödeme yapılmışsa kalan borcun niteliği ve miktarı ayrıca incelenir.

Ödeme süresi geçtikten sonra ödeme yapılması

Kanuni süre dolduktan sonra ödeme yapılması, daha önce oluşmuş temerrüt nedeniyle tahliye hakkını kural olarak kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Bununla birlikte yeni anlaşmalar, süre uzatımı veya kiraya verenin sonraki davranışları somut dosyada değerlendirilir.

İki haklı ihtar bakımından ödeme yapılması

Haklı ihtarın kiracıya tebliğinden sonra ödeme yapılması, iki haklı ihtara dayalı tahliye bakımından ihtarın etkisini kural olarak ortadan kaldırmaz. İhtar tebliğ edilmeden önce ödeme yapılması ise haklılık değerlendirmesini değiştirebilir.

Bu nedenle “Kiracı sonradan ödedi, artık hiçbir tahliye yolu kalmadı” düşüncesi her dosya için doğru değildir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle kanunda belirtilen dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebebiyet vermesi, ayrı bir tahliye sebebidir.

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarlar, kural olarak aynı kira yılına ilişkin olmalıdır. Kira yılı takvim yılıyla aynı olmak zorunda değildir; sözleşmenin başlangıç tarihi önemlidir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde ise kira süresi içindeki ihtarlar değerlendirilir.

İki farklı tarihte ihtar gönderilmesi tek başına yeterli değildir. İhtarların gerçekten haklı olması ve ilgili kira borçlarının zamanında ödenmemiş bulunması gerekir.

Tek seferde talep edilebilecek birikmiş borcu yapay biçimde bölerek iki ihtar oluşturmak, tahliye şartlarının sağlandığı anlamına gelmez. İhtarların hangi borca dayandığı ve gönderildikleri tarihte diğer kiraların da muaccel olup olmadığı incelenmelidir.

Kanun, ilgili kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluna başvurulmasını öngörür. TBK m.353 kapsamındaki yazılı bildirim ve arabuluculukta geçen sürenin etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira alacağı ve tahliye için arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler istisna kapsamındadır. Bu nedenle haciz ve tahliye talepli icra takibi başlatılmadan önce dava şartı arabuluculuk yapılması zorunlu değildir.

Buna karşılık sulh hukuk mahkemesinde açılacak temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya kira alacağı davalarında dava şartı arabuluculuk değerlendirilmelidir. İtirazın iptali davası açılacaksa da bu şart gözden kaçırılmamalıdır.

İcra mahkemesinde ilamsız tahliye hükümleri kapsamında yapılacak başvuruyla sulh hukuk mahkemesinde açılacak dava aynı değildir. Arabuluculuk gerekliliği seçilen yola göre belirlenir.

Arabuluculukta borcun taksitle ödenmesi, taşınmazın belirli bir tarihte teslim edilmesi veya diğer uyuşmazlıkların çözümü konusunda anlaşılabilir. Ancak anlaşmanın ödeme ve tahliye hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

Kiracı aidatı veya yan giderleri ödemiyorsa ne yapılabilir?

TBK m.315, kira bedelinin yanında kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin ödenmemesini de düzenler. Ancak her aidat veya masraf otomatik olarak kiracıya ait değildir.

Giderin türü, sözleşme, yönetim kayıtları ve ilgili mevzuat incelenmelidir. Kullanımdan kaynaklanan giderlerle taşınmazın esaslı onarım veya yatırım giderleri aynı değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2 Temmuz 2025 tarihli bir kararında, sözleşmeyle kiracıya yüklenen ve itiraz edilmeyen takipte kesinleşen yan gider borcunun otuz günlük sürede ödenmemesi tahliye bakımından değerlendirilmiştir.

Buna dayanılarak her türlü aidat borcu için aynı sonuç çıkarılmamalıdır. Borcun kiracıya ait olması, miktarı, muacceliyeti, talepte bulunanın sıfatı ve takip usulü önem taşır.

Faiz, depozito ve kefil bakımından nelere dikkat edilmelidir?

Ödenmeyen kiraya faiz istenebilir mi?

Ödenmeyen kira bedelleri için koşulları varsa faiz istenebilir. Faizin başlangıcı ve oranı; vade, temerrüt, sözleşme ve ilişkinin niteliğine göre belirlenir.

Takipte ana para, işlemiş faiz ve diğer kalemlerin ayrı gösterilmesi, borç hesabının anlaşılmasını kolaylaştırır.

Depozito son aylardaki kiraya sayılır mı?

Kiracının güvence bedeli vermiş olması, son aylarda kira ödemeyi tek taraflı bırakabileceği anlamına gelmez.

Depozitonun borca mahsup edilip edilemeyeceği, güvence düzenlemesine ve tarafların anlaşmasına göre değerlendirilir. Kiraya veren açısından da güvence bedelinin varlığı, borç hesabında ve tahliye sonrasındaki hesaplaşmada gözden kaçırılmamalıdır.

Kefilden kira borcu istenebilir mi?

Sözleşmede kefil bulunması, her borcun sınırsız biçimde kefilden istenebileceği anlamına gelmez. Kefaletin şekli, kapsamı, azami tutarı ve geçerliliği incelenmelidir.

Sözleşmede gecikme cezası varsa uygulanır mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında gecikme cezası ve sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin kayıtlar yönünden TBK m.346 dikkate alınmalıdır.

Bir hükmün sözleşmede yazması, hukuken uygulanabileceğini tek başına göstermez.

Kiracı evden çıkarsa eski kira borcu silinir mi?

Hayır. Taşınmazın tahliye edilmesi, ödenmeyen kira bedellerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kiracının çıkması hâlinde şu hususlar kayıt altına alınmalıdır:

• Anahtarın teslim tarihi.

• Taşınmazın teslim durumu.

• Kalan kira ve yan gider borçları.

• Güvence bedelinin nasıl değerlendirileceği.

• Varsa tarafların birbirini ibra edip etmediği.

Erken tahliye sonrası sorumluluk ise ayrıca incelenir.

Kira bedeli alacakları bakımından kural olarak beş yıllık zamanaşımı uygulanır. Her taksidin vadesi ile zamanaşımını kesen veya durduran işlemler ayrı değerlendirilmelidir.

Ayrıca tahliye gerçekleşse bile alacağın fiilen tahsil edilebilmesi, kiracının haczedilebilir malvarlığına ve gelirine bağlı olabilir.

Ev sahibi kilidi değiştirebilir veya elektriği kestirebilir mi?

Kira borcunun bulunması, kiraya verene kiracıyı kendi imkânlarıyla zorla çıkarma hakkı vermez.

Kilit değiştirmek, eşyaları dışarı çıkarmak veya kiracıyı çıkarmak amacıyla temel hizmetleri kestirmek hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

Kiracı taşınmazı gönüllü teslim etmiyorsa tahliye, kanuni süreç üzerinden yürütülmelidir.

Sürece başlamadan hangi belgeler hazırlanmalıdır?

Kira alacağı ve tahliye dosyası için şu belgeler önemlidir:

• Kira sözleşmesi ve ekleri.

• Banka hesap hareketleri ve ödeme dekontları.

• Dönemlere göre hazırlanmış borç dökümü.

• Kira artışına ilişkin anlaşma veya kayıtlar.

• Noter ihtarnameleri ve tebliğ belgeleri.

• Önceki icra dosyaları ve ödeme emirleri.

• Varsa aidat, fatura ve yönetim kayıtları.

• Kiracıyla yapılan yazışmalar ve ödeme anlaşmaları.

Özellikle tebliğ belgelerinin eksiksiz olması gerekir. İhtarın gönderilmiş olmasıyla kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmiş olması aynı değildir.

Sık sorulan sorular

Yazılı kira sözleşmesi yoksa işlem yapılamaz mı?

Kira sözleşmesi kural olarak sözlü de kurulabilir. Yazılı belgenin bulunmaması, kira ilişkisini ve alacağı kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Ancak kira ilişkisinin ve miktarın ispatı, özellikle itiraz hâlinde daha ayrıntılı inceleme gerektirir.

Tahliye taahhütnamesi varsa farklı bir yol izlenebilir mi?

Geçerli tahliye taahhüdü ayrı bir tahliye dayanağı olabilir. Kira borcuna dayalı temerrüt ile taahhüde dayalı tahliye farklı şart ve sürelere tabidir.

Hangi yolun kullanılacağı belgeler üzerinden belirlenmelidir.

Kiracının maddi sıkıntısı tahliyeyi engeller mi?

Maddi sıkıntı, kira borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte taraflar taksit veya ödeme süresi konusunda anlaşabilir.

Böyle bir anlaşmanın devam eden takip ve tahliye taleplerine etkisi açıkça düzenlenmelidir.

Kiracı kiranın yalnızca bir kısmını ödüyorsa ne yapılabilir?

Hukuken ödenmesi gereken kira bedelinin eksik ödenmesi de kalan tutar bakımından işlem yapılmasına neden olabilir.

Ancak önce kira miktarı, artışın geçerliliği ve yapılan ödemeler doğru belirlenmelidir. Kiraya verenin talep ettiği her artış tutarı, kendiliğinden geçerli kira borcu hâline gelmez.

Tahliye süreci ne kadar sürer?

Her dosya için geçerli sabit bir süre yoktur. Tebligat, itiraz, seçilen yargı yolu, mahkemenin iş yükü ve kanun yolu başvuruları süreyi etkiler.

Dosya görülmeden “Kesin olarak şu kadar günde tahliye edilir” şeklinde sonuç vaat edilmesi doğru değildir.

Kira alacağı ve tahliye süreci nasıl planlanmalıdır?

Kiracının kira ödememesi hâlinde ilk adım, borcu doğru hesaplamak ve hedefi belirlemektir: Alacağın tahsili mi, tahliye mi, yoksa her ikisi mi istenmektedir?

Buna göre takip veya dava yolu seçilmeli; ihtar, tebligat ve başvuru süreleri birlikte planlanmalıdır.

İki haklı ihtar yolunu temerrüt nedeniyle tahliyeyle karıştırmak, ödeme emrinde tahliye istememek veya kanuni süre dolmadan başvurmak süreci olumsuz etkileyebilir.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıkta değerlendirme, kira sözleşmesi, ödeme kayıtları ve tebligatlar üzerinden yapılmalıdır. Süre ve usul hataları hak kaybına yol açabileceğinden sürecin bir avukat aracılığıyla takip edilmesi önerilir.

Gültutan & Partners / Av. Hasan Gültutan