Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Bir taşınmaz veya başka bir mal birden fazla kişiye aitse ve ortaklar artık birlikte malik olmak istemiyorsa ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

Eski adıyla izale-i şüyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilerek malın paydaşlar arasında bölüştürülmesini veya mümkün değilse satılarak bedelinin paylaşılmasını sağlar.

En sık karşılaşılan örnek, miras kalan bir ev veya arsa üzerinde kardeşlerin anlaşamamasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Bu dava özellikle;

• miras kalan ev, arsa veya tarlanın paylaşılamaması,

• kardeşlerin taşınmazın satışı konusunda anlaşamaması,

• bir paydaşın malı tek başına kullanması,

• hisseli taşınmazdaki ortaklığın sona erdirilmek istenmesi,

• paydaşlardan birinin payını paraya çevirmek istemesi

gibi durumlarda gündeme gelir.

Örneğin babadan kalan bir ev üç kardeşe miras kalmış ve kardeşlerden biri satmak isterken diğerleri istemiyorsa ortaklığın giderilmesi talep edilebilir.

Miras kalan malın daha önce bir kardeşe devredildiği ve tapu kaydının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa ise önce mülkiyet uyuşmazlığının çözülmesi gerekebilir. Bu konuda “Babam Malını Bir Kardeşime Devretti: Miras Hakkımı Nasıl Ararım?” başlıklı yazımız da incelenebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taşınmaz Mutlaka Satılır mı?

Hayır.

Mahkeme öncelikle malın aynen taksim edilip edilemeyeceğini değerlendirir.

Aynen taksim mümkünse taşınmaz bölünerek paydaşlara ayrı ayrı verilebilir.

Ancak özellikle;

• daire,

• müstakil ev,

• küçük arsa,

• bölünmesi ekonomik değer kaybına yol açacak taşınmazlar

bakımından aynen taksim mümkün olmayabilir.

Bu durumda ortaklık genellikle satış yoluyla giderilir ve satıştan elde edilen para paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

Bir Paydaş Satmak İstemiyorsa Dava Açılabilir mi?

Evet.

Ortaklığın giderilmesi için bütün paydaşların anlaşması gerekmez.

Paydaşlardan yalnızca biri dahi ortaklığın sona ermesini isteyebilir.

Dolayısıyla “Ben satmak istemiyorum, dava açılamaz” düşüncesi doğru değildir.

Mahkeme, ortaklığın hangi yöntemle sona erdirileceğine karar verir.

Miras Kalan Ev İçin Ortaklığın Giderilmesi Davası Açılabilir mi?

Evet.

Mirasçılar arasında paylaşım yapılamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.

Örneğin;

• anne veya babadan kalan ev,

• tarla,

• arsa,

• dükkân,

• yazlık

mirasçılar arasında paylaşılamıyorsa bu dava gündeme gelebilir.

Mirasçılar arasında başka uyuşmazlıklar da varsa “Babam Malını Bir Kardeşime Devretti: Miras Hakkımı Nasıl Ararım?” başlıklı yazımızdaki muris muvazaası ve miras hakkına ilişkin açıklamalar da önem taşıyabilir.

Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?

Ortaklığın giderilmesine ilişkin bazı uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Bu nedenle doğrudan dava açmadan önce uyuşmazlığın arabuluculuk kapsamında bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Arabuluculukta paydaşlar;

• taşınmazın bir paydaşa bırakılması,

• diğer paydaşların paylarının satın alınması,

• malın üçüncü kişiye satılması,

• satış bedelinin paylaşılması

konularında anlaşabilir.

Anlaşma sağlanması, dava ve satış sürecine göre daha hızlı bir çözüm sağlayabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Taşınmaz söz konusuysa yetki bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önem taşır.

Mahkeme Satış Kararı Verirse Ne Olur?

Mahkeme taşınmazın aynen bölünemeyeceğine karar verirse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

Satış işlemleri sonucunda elde edilen bedel, tarafların tapudaki veya mirasçılık durumundaki payları dikkate alınarak dağıtılır.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında mı yoksa açık artırmayla mı gerçekleştirileceği somut dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

Tapuda Hisse Oranları Yanlışsa Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davası, her zaman tapudaki mülkiyet uyuşmazlığını çözmek için kullanılmaz.

Örneğin;

• taşınmazın yanlış kişi adına tescil edildiği,

• sahte işlem yapıldığı,

• muris muvazaası bulunduğu,

• gerçek malikin başka biri olduğu

iddia ediliyorsa öncelikle tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Bu konuda sitemizdeki “Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?” başlıklı yazımızı da inceleyebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi;

• paydaş sayısına,

• tebligat işlemlerine,

• bilirkişi incelemesine,

• taşınmazın niteliğine,

• aynen taksim ihtimaline,

• satış aşamasına

göre değişebilir.

Özellikle çok sayıda mirasçı bulunan dosyalarda tebligat ve satış işlemleri süreci uzatabilir.

Dava Masraflarını Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davaları iki tarafın da ortaklığın sona ermesinden yarar sağladığı davalar olduğundan yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri klasik alacak davalarından farklı şekilde değerlendirilebilir.

Masraflar çoğunlukla tarafların payları dikkate alınarak paylaştırılır.

Sık Sorulan Sorular

Kardeşim evi satmak istemiyor, ne yapabilirim?

Diğer mirasçının satışa rıza göstermemesi ortaklığın giderilmesi davasına engel değildir.

Hisseli tapu mahkeme yoluyla satılabilir mi?

Evet. Aynen taksim mümkün değilse taşınmazın satışına karar verilebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın tamamı satılır mı?

Genellikle ortaklığın tamamının sona erdirilmesi amaçlanır. Ancak taşınmazın ve paydaşlığın yapısına göre değerlendirme yapılır.

Bir paydaş taşınmazda oturuyorsa dava açılamaz mı?

Hayır. Paydaşlardan birinin taşınmazı kullanıyor olması tek başına ortaklığın giderilmesi davasını engellemez.

Ortaklığın giderilmesi ile tapu iptal davası aynı şey midir?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi mevcut ortak mülkiyeti sona erdirir. Tapu iptal ve tescil davasında ise tapudaki mülkiyet kaydının hukuka uygun olup olmadığı tartışılır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası, özellikle miras kalan veya hisseli şekilde sahip olunan taşınmazlarda ortaklığın sona erdirilmesini sağlayan önemli bir hukuki yoldur.

Mahkeme öncelikle aynen taksim imkânını, bunun mümkün olmaması hâlinde ise satış yoluyla paylaşımı değerlendirir.

Ancak tapu kaydının kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık varsa veya mirastan mal kaçırma iddiası bulunuyorsa, ortaklığın giderilmesinden önce farklı bir dava açılması gerekebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı, mirasçılık durumu ve pay oranlarının birlikte değerlendirilmesi önemlidir.

Gültutan & Partners / Av. Hasan Gültutan