Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım: Evden Çıkmak Zorunda mıyım?

Ev kiralarken veya kira ilişkisi devam ederken imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına ilişkin yazılı beyanıdır. Bu belgeyle karşılaşan kiracıların ilk sorusu genellikle aynıdır: “İmza attım, artık hiçbir itiraz hakkım yok mu?”

Tahliye taahhütnamesini imzalamış olmak, tek başına her durumda tahliye edileceğiniz anlamına gelmez. Ancak geçerli bir taahhüt, süresinde ve doğru usulle kullanıldığında tahliyeye dayanak olabilir.

Belgenin ne zaman ve nasıl imzalandığı, taşınmazın teslim tarihi, tahliye tarihi, imzanın kime ait olduğu ve başlatılan hukuki süreç birlikte incelenmelidir.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, taşınmaz kendisine teslim edildikten sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren, kanuni süre içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

Bu belge, kira sözleşmesinin süresinin dolmasından farklı bir tahliye sebebidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi, kiraya verene tek başına kiracıyı çıkarma hakkı vermezken geçerli bir tahliye taahhüdü ayrı bir hukuki dayanak oluşturabilir.

Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?

1. Yazılı olmalıdır

Sözlü olarak “gelecek ay çıkarım” denilmesi, kanunda düzenlenen yazılı tahliye taahhüdünün yerine geçmez. Belgenin kiracının imzasını veya hukuken onun yerine geçebilen bir imzayı taşıması gerekir.

2. Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmelidir

Kiracı olmayan bir kişinin imzası, gerekli temsil yetkisi bulunmadıkça kiracıyı kendiliğinden bağlamaz.

Birden fazla kiracı bulunması, temsilci aracılığıyla imza atılması veya şirket adına taahhütte bulunulması hâlinde taraf ve yetki incelemesi yapılmalıdır.

3. Taşınmaz teslim edildikten sonra verilmelidir

Kanun bakımından belirleyici unsur, kiralananın tesliminden sonra taahhütte bulunulmasıdır.

İlk kira sözleşmesi kurulurken, henüz anahtar teslim edilmeden alınan bir tahliye taahhüdü bu şartı karşılamaz. Belgenin üzerinde sonraki bir tarihin yazmasıyla gerçekten o tarihte imzalanmış olması ise farklı meselelerdir.

Gerçek imza zamanına ilişkin uyuşmazlıkta, tarafların iddiaları ve bunları destekleyen deliller değerlendirilir.

4. Tahliye tarihi belli veya belirlenebilir olmalıdır

Kiracının hangi tarihte taşınmazı boşaltmayı üstlendiği anlaşılmalıdır. “Ev sahibi istediğinde çıkarım” gibi belirsiz ifadeler, belirli tarih içeren bir tahliye taahhüdüyle aynı şekilde değerlendirilemez.

5. Noterde düzenlenmesi zorunlu değildir

Noterde düzenleme genel bir geçerlilik şartı değildir. Adi yazılı bir belge de gerekli şartları taşıyorsa geçerli olabilir.

Bununla birlikte noter işlemi; imza ve tarih uyuşmazlıklarında belgenin ispat gücünü ve başvurulabilecek hukuki yolu etkileyebilir.

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzaladım: Geçersiz mi?

Bu soruya yalnızca iki belgede yazan tarihler karşılaştırılarak cevap verilemez.

İlk kira ilişkisi kurulurken taşınmaz henüz teslim edilmeden alınan taahhüt ile kiracının zaten oturduğu taşınmaz için daha sonra verilen taahhüt farklıdır.

Örneğin kiracı yıllardır aynı evde otururken yeni bir kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzalarsa, iki belgenin aynı tarihli olması tek başına geçersizlik sonucunu doğurmaz. Çünkü taşınmaz daha önce teslim edilmiştir. UYAP’ta yayımlanan bir kararda da devam eden kira ilişkisi sırasında yeni sözleşmeyle verilen taahhüt bu ayrım üzerinden değerlendirilmiştir.

Buna karşılık ilk kiralama sırasında teslimden önce imzalanan belgeye daha sonraki bir düzenleme tarihi yazılması, gerçek imza zamanına ilişkin uyuşmazlığı ortadan kaldırmaz.

Bu nedenle kira sözleşmesi, anahtar teslim tutanağı, yazışmalar ve diğer deliller birlikte incelenmelidir.

Boş tahliye taahhütnamesine imza attım: Sonradan doldurulabilir mi?

Uygulamada sık karşılaşılan durumlardan biri, kiracının düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılmış bir belgeyi imzalamasıdır.

Kiracı daha sonra “Ben tarihleri yazmadım, belgeyi boş imzaladım” diyerek belgenin geçersiz olduğunu düşünebilir. Ancak belgenin boş imzalanması, tek başına otomatik geçersizlik sebebi değildir.

Yargıtay uygulamasında boş bırakılan bölümlerin sonradan doldurulması, koşullarına göre imzalayanın verdiği yetki kapsamında değerlendirilebilmektedir. Bu nedenle yalnızca tarihlerin kiracının el yazısıyla yazılmamış olması yeterli olmayabilir.

Belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu veya taşınmazın tesliminden önce alındığı iddiaları ise ayrı ayrı ele alınmalıdır. İddianın niteliğine göre ispat yükü ve kullanılabilecek deliller değişebilir. Her durumda tanık anlatımının yeterli olacağı varsayılmamalıdır.

İmza size aitse tarih ve içerik itirazıyla imza itirazını birbirine karıştırmamak gerekir. Savunma, gerçek olaylara ve mevcut delillere dayanmalıdır.

Ev aile konutuysa eşimin imzası gerekir mi?

Aile konutu, eşlerin ortak yaşamlarını sürdürdükleri konuttur. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi ve Türk Borçlar Kanunu’nun 349. maddesi, aile konutuna ilişkin kira ilişkisinde diğer eşin rızasını ve korunmasını düzenler.

TBK m.349’a göre kiracı, aile konutu olarak kullanılan taşınmaza ilişkin kira sözleşmesini eşinin açık rızası olmadan feshedemez. Aynı madde, kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı hâline gelmesini de düzenler.

Tahliye taahhüdünün aile konutuna ilişkin olması hâlinde eşin açık rızası, kira sözleşmesinin tarafları ve diğer eşin kiraya verene yaptığı bildirim önem kazanır.

Bununla birlikte “Eşimin imzası yok, dolayısıyla tahliye mümkün değil” şeklinde kesin bir sonuca varmak doğru değildir. Şu hususlar birlikte değerlendirilmelidir:

• Taşınmazın aile konutu niteliği.

• Diğer eşin açık rızasının bulunup bulunmadığı.

• Kira sözleşmesinin taraflarının kim olduğu.

• Diğer eşin kiraya verene bildirim yapıp yapmadığı ve bildirimin zamanı.

• Uyuşmazlığın hangi yargılama yolunda incelendiği.

Kiracı olmayan eşin bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelmesi, takibin kimlere yöneltileceği bakımından da önem taşıyabilir. UYAP’ta yayımlanan bir kararda, takip öncesinde yapılan aile konutu bildirimi ve eşin taraf sıfatı bu yönden değerlendirilmiştir.

Tahliye tarihi geldi: Ev sahibi beni doğrudan çıkarabilir mi?

Kiracının geçerli taahhütte belirtilen tarihte taşınmazı boşaltma yükümlülüğü ile bu yükümlülüğün zorla yerine getirilmesi farklıdır.

Kiracı taşınmazı teslim etmezse kiraya verenin kanuni tahliye yollarına başvurması gerekir. Taahhütname, kiraya verene kendi başına kilit değiştirme, eşyaları dışarı çıkarma veya zor kullanarak tahliye etme yetkisi vermez.

Tahliye sürecinin başlatılması da kiracının bütün itirazlarının ortadan kalktığı anlamına gelmez. Belgenin geçerliliği ve usule ilişkin koşullar, izlenen yolun özelliklerine göre incelenir.

Kiraya veren tahliye için ne kadar sürede başvurmalıdır?

TBK m.352/1 uyarınca temel kural, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurulması veya dava açılmasıdır.

Ancak süre hesabı yapılırken yalnızca takvime bakmak yeterli değildir. TBK m.353 kapsamında süresinde yapılan yazılı dava bildirimi, dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir.

Dava şartı arabuluculukta geçen sürenin hak düşürücü süreye etkisi de ayrıca dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle “Bir ay geçti, artık hiçbir şekilde tahliye istenemez” değerlendirmesi, bildirim ve arabuluculuk belgeleri görülmeden yapılmamalıdır. Dava açma süresine ilişkin uzama ile icra takibine başvurma süresi aynı kabul edilmemelidir.

İcra dairesinden tahliye emri geldi: Ne yapmalıyım?

Tahliye taahhüdüne dayalı ilamsız icra takibinde gönderilen tahliye emri, ev sahibinin telefonla veya mesajla yaptığı talepten farklıdır.

İcra ve İflas Kanunu’nun 274. maddesine göre kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresinde yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

Burada özellikle şu ayrım önemlidir: Tahliye emrinde yer alan taşınmazı boşaltma süresi ile yedi günlük itiraz süresi aynı değildir. Daha uzun tahliye süresini görerek itiraz için beklemek hak kaybına yol açabilir.

İtirazın kapsamı dosyaya göre belirlenmelidir. İmza, tarih, teslimden önce düzenleme, başvuru süresi veya kira ilişkisinin devamına ilişkin itirazların her biri farklı sonuçlar doğurabilir.

İtiraz takibi durdurabilir; fakat uyuşmazlığı kesin olarak sona erdirmez. Kiraya veren, şartlarına göre itirazın kaldırılması veya iptali ve tahliye için ilgili yargı yoluna başvurabilir.

İlk aşamada şu belgeler hazırlanmalıdır:

• Tahliye taahhütnamesinin okunaklı örneği.

• Kira sözleşmesi ve ekleri.

• Tahliye emri ile tebligat belgesi.

• Anahtar teslimine ve imza zamanına ilişkin kayıtlar.

• Kiraya veren veya emlakçıyla yapılan yazışmalar.

• Varsa yeni anlaşmalar, noter bildirimleri ve aile konutuna ilişkin belgeler.

Tebligatın ne zaman ve hangi usulle yapıldığı da incelenmelidir. Süre hesabında yalnızca belgenin fiilen okunduğu günü esas almak doğru olmayabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı davada arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanundaki istisnalar dışında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayanılarak doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılacaksa dava şartı arabuluculuk uygulanır. Buna karşılık İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde istisna tutulmuştur. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez.

Bu ayrım, “Tahliye için her durumda önce arabuluculuk gerekir” veya “İcra takibi varsa sonraki hiçbir dava için arabuluculuk gerekmez” şeklinde genelleştirilmemelidir.

Özellikle itiraz sonrasında izlenecek yol bakımından talebin ve başvurulacak mahkemenin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Tahliye taahhütnamesi hakkında sık sorulan sorular

Kiramı düzenli ödüyorum. Yine de tahliye edilebilir miyim?

Evet. Kira borcunun bulunmaması, geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı talebi tek başına engellemez. Kira borcundan kaynaklanan tahliye ile taahhüde dayalı tahliye ayrı sebeplerdir.

Ev sahibi ihtiyaç sahibi olduğunu kanıtlamak zorunda mı?

Tahliye talebi geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanıyorsa ayrıca ihtiyaç sebebinin ispatlanması aranmaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye farklı şartlara tabidir.

Tahliye taahhütnamesini tek taraflı geri alabilir miyim?

Geçerli bir taahhüt, yalnızca sonradan vazgeçildiğinin bildirilmesiyle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Tarafların yeni anlaşması veya belgenin geçerliliğini etkileyen hukuki sebepler ayrıca incelenmelidir.

Baskı altında imzaladım. Bu durum belgeyi geçersiz kılar mı?

Hukuken iradeyi sakatlayan bir durum bulunması hâlinde belgenin bağlayıcılığı tartışılabilir.

Ancak “İmzalamazsam evi kiralayamayacaktım” açıklamasıyla tehdit, aldatma veya diğer irade bozukluğu iddiaları aynı değildir. Olayın koşulları, deliller ve Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi kapsamındaki süreler değerlendirilmelidir.

Tahliye davası açıldıysa ayrıca itiraz etmem gerekir mi?

Dava dilekçesine cevap verilmesi ile icra dairesindeki tahliye emrine itiraz farklı işlemlerdir. Birinde yapılan başvuru diğerinin yerine geçmez. Gelen belgenin türü ve tebliğ tarihi esas alınmalıdır.

Tahliye ne kadar sürer?

Her dosya için geçerli sabit bir süre yoktur. Seçilen yol, itirazlar, imza incelemesi, tebligatlar ve kanun yolu başvuruları süreci etkileyebilir.

Tahliye taahhütnamesi dosyası nasıl değerlendirilir?

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuki sonucu, yalnızca belgenin başlığına veya imzaya bakılarak belirlenemez. Teslim ve düzenleme tarihleri, taahhüt edilen tahliye tarihi, belgenin içeriği, aile konutu durumu ve yapılan başvuruların zamanlaması birlikte incelenmelidir.

Kiracı açısından ilk öncelik gelen tebligatın türünü belirlemek ve itiraz ya da cevap süresini korumaktır. Kiraya veren açısından ise geçerli belgeye dayanmak, kanuni süreyi kaçırmamak ve uygun hukuki yolu seçmek gerekir.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıkta değerlendirme, ilgili belgeler ve tebligatlar üzerinden yapılmalıdır. Bu konu uzman desteği gerektirmekte olup, sürecin bir avukat aracılığıyla takip edilmesini öneririz.

Gültutan & Partners / Av. Hasan Gültutan