Hisseli Tapuda Bir Hissedar Taşınmazı Satabilir mi?

Evet. Hisseli tapuda bir hissedar, diğer hissedarların onayını almadan kendi hissesini satabilir. Ancak taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

Hissenin üçüncü bir kişiye satılması hâlinde ise diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı gündeme gelebilir. Bu nedenle hisseli taşınmaz satışlarında yalnızca satış işlemi değil, satış sonrasında diğer hissedarların hakları da dikkate alınmalıdır.

Hissedar Kendi Payını Diğer Hissedarlardan İzin Almadan Satabilir mi?

Evet.

Türk Medeni Kanunu m. 688 uyarınca paylı mülkiyette her paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına sahiptir ve payını devredebilir.

Örneğin bir taşınmazda;

• Ahmet'in 1/2,

• Mehmet'in 1/4,

• Ayşe'nin 1/4

hissesi varsa Ayşe kendi 1/4 hissesini diğer hissedarlardan izin almadan satabilir.

Ancak Ayşe, diğer paydaşların hisselerini de kapsayacak şekilde taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

Hisse Üçüncü Bir Kişiye Satılırsa Diğer Hissedarların Hakkı Var mı?

Evet.

Hisseli taşınmazdaki payın başka bir hissedar yerine üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir.

Önalım hakkı, diğer hissedarlara satılan payı kanundaki şartlarla öncelikli olarak edinme imkânı verir. Türk Medeni Kanunu m. 732, üçüncü kişiye yapılan pay satışında diğer paydaşlara bu hakkı açıkça tanımaktadır.

Önalım (Şufa) Hakkı Nasıl Kullanılır?

Önalım hakkı yalnızca “Ben bu hisseyi almak istiyorum” denilerek kullanılmaz.

Hak sahibi paydaşın alıcıya karşı önalım davası açması gerekir.

Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Güncel düzenlemeye göre önalım hakkı;

• noter bildiriminin üzerinden 3 ay,

• her hâlükârda satış tarihinden itibaren 1 yıl

geçmekle düşer.

Bu nedenle hisseli taşınmazlarda gerçekleşen satışların öğrenilmesinden sonra sürelerin dikkatle takip edilmesi gerekir.

Hisse Başka Bir Hissedara Satılırsa Şufa Hakkı Kullanılabilir mi?

Kural olarak hayır.

Yasal önalım hakkının doğması için payın üçüncü kişiye satılması gerekir.

Pay zaten taşınmazda hissedar olan başka bir paydaşa satılmışsa, o kişi üçüncü kişi sayılmadığından diğer hissedarların yasal önalım hakkı doğmaz. Yargıtay uygulaması da bu yöndedir.

Hissedar Hissesini Satmak İstiyor Ama Alıcı Bulamıyorsa Ne Yapabilir?

Hisseli taşınmazların üçüncü kişilere satılması uygulamada zor olabilir. Çünkü alıcı taşınmazın tamamını değil yalnızca belirli bir payını satın alır.

Paydaşlar kendi aralarında anlaşamıyorsa ortaklığın sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.

Bu konuda ayrıntılı bilgi için:

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bir Hissedar Diğer Hissedarın Payını Satabilir mi?

Hayır.

Her hissedar yalnızca kendisine ait pay üzerinde tasarruf edebilir.

Bir paydaşın diğer paydaş adına vekâlet veya başka bir hukuki yetkisi bulunmuyorsa onun hissesini satması mümkün değildir.

Taşınmazın tamamının satılması isteniyorsa bütün maliklerin hukuken geçerli şekilde satış işlemine katılması gerekir.

Hisseli Tapuda Evde Kim Oturabilir?

Hisseli tapuda bütün paydaşların taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı vardır.

Bu nedenle bir paydaşın diğerlerini tamamen dışlayarak taşınmazı tek başına kullanması bazı durumlarda hukuki uyuşmazlığa neden olabilir.

Somut duruma göre;

• kullanım şeklinin belirlenmesi,

• ecrimisil,

• elatmanın önlenmesi,

• ortaklığın giderilmesi

gibi talepler gündeme gelebilir.

Miras Kalan Hisseli Taşınmaz Satılabilir mi?

Evet.

Miras paylaşımı sonrasında paylı mülkiyete dönüşen bir taşınmazda mirasçılar kendi hisselerini satabilirler.

Ancak mirasçılardan biri taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

Miras kalan taşınmazın kardeşlerden biri adına hukuka aykırı şekilde geçirilmiş olması ise farklı bir uyuşmazlıktır.

Bu durumda:

Babam Malını Bir Kardeşime Devretti: Miras Hakkımı Nasıl Ararım?

başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Tapudaki Hisse Hukuka Aykırı Şekilde Devredilmişse Ne Yapılabilir?

Satışta sahte vekâletname, ehliyetsizlik, muris muvazaası veya başka bir hukuka aykırılık bulunuyorsa uyuşmazlık yalnızca önalım hakkıyla sınırlı olmayabilir.

Şartları varsa tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.

Ayrıntılı bilgi için:

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

Sık Sorulan Sorular

Hissedar diğer ortaklara haber vermeden hissesini satabilir mi?

Hissesini satabilir. Ancak üçüncü kişiye yapılan satış sonrasında diğer paydaşların yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Hisseli tapuda satış için bütün hissedarların imzası gerekir mi?

Sadece kendi payınızı satıyorsanız diğer hissedarların imzası gerekmez. Taşınmazın tamamının satışı için ise bütün maliklerin satış işlemine katılması gerekir.

Hisse satıldıktan sonra geri alınabilir mi?

Diğer paydaşlar, yasal şartların oluşması hâlinde önalım davası açarak satılan payın kendi adlarına tescilini talep edebilirler.

Hissedar payını bana satmak zorunda mı?

Hayır. Bir paydaş kural olarak kime satış yapacağına kendisi karar verebilir. Ancak üçüncü kişiye yapılan satış sonrasında önalım hakkı doğabilir.

Hisseli tapudan nasıl kurtulabilirim?

Payınızı satabilir, diğer hissedarlarla anlaşarak taşınmazı paylaşabilir veya şartları varsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilirsiniz.

Sonuç

Hisseli tapuda bir hissedar kendi payını diğer hissedarların izni olmadan satabilir, ancak taşınmazın tamamını tek başına satamaz.

Payın üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer hissedarların önalım hakkı doğabileceğinden satış işleminin hukuki sonuçları dikkatle değerlendirilmelidir.

Hissedarlar satış veya paylaşım konusunda anlaşamıyorsa ortaklığın giderilmesi davası da önemli bir çözüm yolu olabilir.

Gültutan & Partners / Av. Hasan Gültutan